Vad är FFO (Funds From Operations)?
FFO (Funds from Operations) avser vanligtvis de kassaflöden som genereras av Real Estate Investment Trust (REITs) och beräknas genom att subtrahera ränteintäkter och vinst vid försäljning av tillgångar från nettoresultatet under perioden och lägga till räntekostnader, avskrivningar och förluster vid försäljning av tillgångar till den.
FFO används för att mäta kassaflödet från verksamheten och liknar således 'Kassaflöde från verksamheten'. Det används dock vanligtvis med hänvisning till kassaflöden som genereras av 'Real Estate Investment Trust' (REIT).
- För fastighetsföretag används FFO som ett riktmärke eftersom fastighetsvärden visat sig fluktuera med makroekonomiska förhållanden och att använda kostnadsredovisningsexemplen för att beräkna de finansiella förhållandena fungerar vanligtvis inte som en exakt mätning av resultatet.
- Det inkluderar medel genererade från affärsverksamheten, exklusive finansieringsrelaterade kassaflöden, såsom ränteintäkter eller räntekostnader. Det inkluderar inga avskrivningar på anläggningstillgångar eller vinster eller förluster från avyttring av tillgångar.
- Real Estate Investment Trusts (REIT) är ett företag som huvudsakligen bedriver intäkter från fastighetstransaktioner. Sådana REIT-företag är inblandade i kommersiella fastigheter. Det inkluderar försäljning, leasing och finansiering av kontor och byggnader, lager, sjukhus, köpcentra, hotell etc. Sådana företag använder ofta FFO.
Funds From Operations Formula
Alla faktorer som används vid beräkning av fonderna från verksamheten finns i företagets resultaträkning. Dessa faktorer inkluderar nettoresultat, avskrivningar, avskrivningar och vinster vid försäljning av fastigheter och extraordinära poster.
FFO-formel = nettoresultat + avskrivningar och avskrivningar på fastighetstillgångar - vinster (förluster) vid försäljning av tillgångar + förluster (vinster) på omstrukturering av skulder eller extraordinära poster
FFO Beräkning (Washington REIT Fallstudie)
Steg 1 - Identifiera nettoresultatet från resultaträkningen
Vi noterar ovanifrån att Washington REIT nettoresultat för år 2000 är 45 139 USD. Likaså är nettoresultatet för 1999 och 1998 44 301 dollar respektive 41 064 dollar.
(Observera att siffrorna är i tusentals)
Steg 2 - Identifiera avskrivningar och avskrivningar på fastighetstillgångar
Det är en del av resultaträkningen.
- Avskrivningar (2000) = 22 723 USD
- Avskrivningar (1999) = $ 19 590
- Avskrivningar (1998) = $ 15,339
Steg 3 - Identifiera vinster (förluster) vid försäljning av tillgångar
Denna siffra ingår också i resultaträkningen.
- Vinster vid försäljning av tillgångar (2000) = $ 3567
- Vinster vid försäljning av tillgångar (1999) = 7 909 USD
- Vinster vid försäljning av tillgångar (1998) = 6764 $
Steg 4 - Identifiera vinster (förluster) på omstruktureringsobjekt eller extraordinära artiklar
- Det finns inga vinster (förluster) på omstruktureringskostnader eller extraordinära poster under dessa tre år.
Steg 5 - Applicera formel
FFO-formel = nettoresultat + avskrivningar och avskrivningar på fastighetstillgångar - vinster (förluster) vid försäljning av tillgångar + förluster (vinster) på omstrukturering av skulder eller extraordinära poster
- FFO (2000) = $ 45.139 + $ 22.723 - $ 3.567 = $ 64.295
- FFO (1999) = 44 301 $ + 19 590 $ - 7 909 $ = 55 982 $
- FFO (1998) = 41 064 $ + 15 339 $ - 6 764 $ = 49 699 $
Justerad FFO
Justerade medel från verksamheten (AFFO) beräknas efter justeringar av nettoresultatet, är avsett att kompensera för redovisningsmetoder. Dessa redovisningsmetoder kan snedvrida ett förvaltningsfastighets verkliga resultat. Beräkningen för AFFO drar från FFO alla återkommande utgifter som har aktiverats, t.ex. projekt för byggnadsförbättringar.
Generellt accepterade redovisningsprinciper (GAAP) kräver att avskrivning görs av förvaltningsfastigheterna över tid. Fastigheter uppskattas dock över tiden. Av den anledningen tenderar den nödvändiga avskrivningskostnaden, som debiteras enligt GAAP, att nettoresultatet verkar konstgjort lågt.
FFO justerar också för poster av engångskaraktär eftersom de inte förekommer i vanliga affärsscenarier. Till exempel vinster (eller förluster) vid försäljning av fastigheter som ska avlägsnas / läggas till i enlighet därmed, eftersom de inte är i form av en vanlig affärsverksamhet och därför inte bidrar till REIT: s pågående utdelningskapacitet. Vissa analytiker överväger vidare hyreshöjningar och vissa Capex för beräkning av justerade medel från verksamheten (AFFO).
FFO per aktie används som en noggrant granskad statistik för att mäta en REITs lönsamhet per enhet av aktieägarna. Funds From Operations används vidare som allmän värderingsmultipel såväl som P / E-multiplar. Således är det också en viktig drivkraft för aktiekurserna.
Varför är FFO viktigt för fastigheter?
- Medan aktieinvesterare lägger vikt vid mätvärden som vinst per aktie per aktie eller en pris / vinstkvot (P / E) medan de analyserar aktier, bestämmer REIT-investerare på grundval av FFO.
- Innan du investerar i en REIT vara säker på priset, är beslutet inte enbart baserat på FFO eller AFFO eftersom investering som ser bra ut på ytan kanske inte visar sig vara ett bra beslut i framtiden eftersom priserna kan sjunka på grund av för många investerare köper den.
- Vinsten per aktie (EPS) för en REIT, jämfört med konventionella aktier, kommer naturligtvis att vara låg eller till och med negativ. Således är pris / intjäning (P / E-förhållande) för en REIT inte en gynnsam multipel när man tar investeringsbeslut bör betraktas som ett avlägset andra mått när man utvärderar det.
Skillnader mellan CFO och FFO
- Kassaflödet, som namnet antyder, beräknar det totala kontantbeloppet som genereras från verksamheten i ett företag. FFO är dock en viktigare åtgärd när det gäller fastighetsverksamhet eftersom dessa åtgärder kompenserar för en viktig komponent, som är avskrivningar.
- För fastighetsföretag ökar värdet på fastigheter alltid över tiden; Detta är alltså inte en kostnad alls. Enligt IRS, när företag äger långsiktiga tillgångar som utrustning, datorer och byggnader, måste dessa tillgångar avskrivas för att återspegla den nuvarande ekonomiska situationen.
- Men när det gäller fastigheter har dessa fastigheter inte en "hållbarhet" eller, med andra ord, skulle aldrig avskrivas till ett minimalt värde under perioden. Tvärtom skulle dessa tillgångar uppskattas och därför inte räknas som en kostnad som ska belastas resultaträkningen.
- Således är operativt kassaflöde och FFO liknande mått. Men de är inte helt samma sak. Kassaflöde kan vara ett utmärkt sätt att utvärdera ett företags ekonomiska välbefinnande, men när det gäller fastighetsbranschen skiljer sig mätvärdena från det vanliga affärsscenariot.
- För att bedöma om en REIT tjänar tillräckligt för att täcka sin utdelning är FFO vägen att gå. Det hjälper till att få en bättre bild än en vanlig CFO skulle.
Slutsats
Således krävs medel från verksamhetsbegreppet för analys av en REIT, för när de underliggande tillgångarna ökar i värde, bör avskrivningar inte tas med i resultatet av verksamheten. Det anses vara en bättre indikator på ett företags ekonomiska resultat än nettoresultatet, men eftersom redovisningskikan kan påverka en rad olika aspekter av de finansiella rapporterna är det alltid bättre att lita på en blandning av mätningar snarare än en enda åtgärd samtidigt som investeringsbeslut fattas.
Även om FFO är allmänt övervägt för att bestämma REITs lönsamhet; det kan ofta vara mottagligt för bokföringsändringar, omräkningar och manipulation. Tänk på två eller tre mätvärden och andra affärsfaktorer innan du fattar ett investeringsbeslut.
