Definition av hypotekslån
Omlån av hypotekslån är när låntagaren förskottar antingen en del eller hela beloppet av utestående kapital, vilket resulterar i en minskad lånesaldo, och därför beräknar finansinstitutet lånen månatliga lånebetalningar baserat på återstående period, utestående kapitalbelopp och räntesatsen.
- När låntagaren har en stor summa pengar kan sådana pengar överföras till långivaren i form av inteckning för att minska det utestående beloppet på lånet samt för att minska räntebördan och den månatliga huvudbördan för ett sådant lån. .
- Således betalar låntagaren förskottspengar för att kvitta mot det utestående huvudbeloppet, och långivaren beräknar det utestående beloppet med återstående löptid och räntesats, vilket ger det omgjutna hypoteksbeloppet.
- Det totala räntebeloppet som låntagaren betalar till långivaren efter hypotekslån kommer uppenbarligen att vara lägre jämfört med det belopp som låntagaren skulle ha betalat utan att göra det.
- Detta beror på tidsvärdet för pengafaktorn som finns i ränteberäkningen av utestående kapital.
Hur fungerar omarbetning av inteckningar?
Omarbetningen av inteckningen fungerar på den grundläggande principen för ekonomi. Det finns flera faktorer på grund av vilka ränta tas ut av långivaren, vilket inkluderar såväl tidsfaktor som en riskfaktor. Begreppet tidsvärdet av pengar fungerar, med hänsyn till de olika elementen, såsom räntesats, tidsperiod och utestående lånebelopp etc. Normalt finns det specifika amorteringsscheman för återbetalning av lån, som inkluderar lika månatlig betalning eller betalning av ränta och ränta enligt fördefinierad ränta.
Om den huvudsakliga återbetalningen är högre än det utestående beloppet som ska betalas på en viss avbetalning, ska återstående balansbelopp beräknas om med hjälp av finansieringskoncepten med hänsyn till nuvärdet av balanslånet diskonterat med räntesatsen.
Beräkningar om omarbetning av inteckning
Varje låntagare tillåter inte omlån av lån. Således är det första som man kan vara säker på att låntagaren tillåter samma som per ingått kontrakt. Ytterligare följande villkor måste vara uppfyllda:
- Minimikravet på huvudminskning måste uppfyllas: om låntagaren tillåter omarbetning finns det specifika normer relaterade till minimiåterbetalning av kapital, som måste uppfyllas som ett första villkor.
- Omkostnadsavgifter ska betalas av låntagaren enligt finansinstitutens normer.
Nedan följer räkneexemplet för att omarbeta din inteckning.
| Uppgifter | Belopp |
| Nuvarande huvudbalans | 1 125 000,00 dollar |
| Årlig ränta | 5,00% |
| Nuvarande månatliga huvud- och räntebetalningar | $ 100.000,00 |
| Intressedelen kvar | 29 671,58 $ |
| Engångsminskning i ränta | 500 000,00 dollar |
| Omarbetningsavgift | $ 25.000,00 |
Antalet återstående betalningar är 12. Beräkna det omarbetade hypotekssparandet.
Lösning:
Antalet återstående betalningar är 12. Nu beräknar vi det omarbetade lånesaldot först.
- Omgjord lånesaldo = Nuvarande huvudbalans - Engångsminskning i kapital
- = 1 125 000 dollar - 500 000 dollar
- = $ 625.000
Beräkning av återstående delbelopp:
- Avbetalning = Huvudbelopp / livräntefaktor @ 5% i 12 månader
- = 625 000 $ / 11,68122
- = $ 53 504,69
Typer av inteckningar som kan omarbetas
- Som tidigare nämnts kan endast de pantlån där de specifika förhållandena gör det möjligt att omarbetas, bara omarbetas. Sådana inteckningar är förknippade med ett negativt amorterat lån, som har en sådan betalningsstruktur som gör det möjligt att återbetala schema till ett belopp som är mindre än lånets räntekostnader.
- Negativt amorterade inteckningar kallas också som inteckning med justerbar ränta eller Option ARM.
- Vidare kan inget statligt lån lånas om, och därför kan Jumbo-CD-skivor, USDA, VA-lån etc. inte omarbetas.
Skillnad mellan hypotekslån och omfinansiering
- Om låntagaren gör en betydande återbetalning av engångslån och uppfyller de fördefinierade villkoren, kan en sådan återbetalning betecknas som hypotekslån, medan å andra sidan lånefinansiering sker när låntagaren förvandlar det befintliga lånet till ett nytt lån som olika lånevillkor är gynnsamma villkor för låntagaren. Det finns alltså en tunn linje som definierar skillnaden mellan hypotekslån och omfinansiering.
- Enligt villkoren för den förra gör låntagaren engångsbetalningar som gör sig själv före det angivna återbetalningsschemat, och långivaren omplacerade det utestående saldobeloppet, det belopp som är lägre i termer av årlig räntebetalning återbetalning och årlig återbetalning av principen, medan det senare sker överföring av lån där den nya långivaren har överförts lånet från den gamla långivaren och ytterligare återbetalning ska göras till den nya långivaren endast enligt de nya villkoren för lånet.
Fördelar och nackdelar med omarbetning av inteckning
Nedan följer några av för- och nackdelarna med omarbetning av inteckning.
Prognoser för hypotekslån
- Den totala räntan som betalats på lånen är mycket lägre jämfört med vilken ränta som ska betalas om omarbetningen av inteckning inte görs. Därför sänker den månatliga betalningsbördan
- Den genomsnittliga räntan som låntagaren betalar överensstämmer med den förväntade räntan.
- Återkvalificering för ett nytt lån blir ett tråkigt jobb, och därmed tar processen för omarbetning av inteckning bort de administrativa arbetena med att få ett nytt lån.
Lån omarbetning nackdelar
- Processen med omarbetning av inteckning saknar inte den tidsperiod som lånet löper; till skillnad från refinansiering minskar det inte lånetiden.
- Även om räntebetalningarna minskar på grund av omarbetning, är nackdelen att det gör att mer av dina pengar får typer upp i inteckningen, och därmed finns det chanser till likviditetskris.
- Omarbetning innebär avgifter som avgifter, administrativa avgifter etc. och därmed ökar finansieringsavgiften.
Slutsats
Ovanstående diskussion visade tydligt att en omarbetning av inteckning skiljer sig från refinansiering på grund av ovan nämnda skäl. Dessutom har hypotekslån omarbetat ett enkelt sätt för låntagarna för att minska räntebördan över en tidsperiod genom att hålla löptiden densamma och sänka kapitalavbetalningen varje månad efter att ha tillhandahållit ett engångsbelopp av huvudbetalningen i förskott. till långivaren.
