Säljarfinansiering (definition, exempel) - Fördelar, nackdelar

Definition av säljarfinansiering

Säljarfinansiering är ett avtal mellan köpare och säljare av fastigheten, där säljaren hanterar inteckningsprocessen i stället för en finansiell institution och ger lån; köparen gör en första handpenning av huvudbeloppet av fastighetspriset och därefter återstår beloppet genom månatliga betalningar med en viss procent av räntan på lånet.

Typer av säljarfinansiering

Nedan visas de typer av säljarfinansiering-

1. All-inclusive hypotekslån : - I den här ägaren säljer hem till köparen för en allomfattande förtroendehandling och bär en skuldsedel för hela bostadsprisbalansen i överensstämmelse med mindre handpenning om någon.
2. Hyra att äga : - Köparen har möjlighet men inte skyldighet att köpa fastighet från säljaren, men köparen får rätten att äga huset med handpenningen samtidigt som han betalar regelbunden månadshyra. Vid slutet av den givna kontraktstiden har köparen möjlighet att betala återstående saldobelopp till säljaren. I sådana avtal tar säljare ofta en anständig mängd återbetalningsbar handpenning om köparen beslutar att inte köpa. I andra fall får köparen skydd med ett register över hyresavtalet genom vilket säljaren inte kan sälja fastigheten till någon annan.
3. Second Lien / Junior Mortgage : - Många gånger känner säljaren risk för att göra ett säljfinansieringsavtal med en köpare, så istället får köparen en möjlighet att ta en andra inteckning, dvs för större delen av finansieringen sker från en bank och säljaren finansierar återstående. I denna typ av kontrakt gör köparen två betalningar, varje månad, dvs. första till banken och andra är till säljaren. Denna typ av kontrakt minskar risken för att en köpare får en standard.
4. Wrap-Around : - Wrap-around inteckning är ett bra tillfälle för säljaren att få en bättre avkastning. Om säljaren har en inteckning som inte har betalats helt, men säljaren säljer fastigheter med säljarfinansieringsalternativ där han kan ta ut en högre ränta på fastighetens pris minus utbetalning och upprätthålla kontinuerlig betalning till sin inteckning från en bank samt tjäna extra avkastning. För till exempel köpte Mr X ett hus med en inteckning på 200 000 $ till 4,5%. Husets nuvarande värde är 250 000 dollar. Så han gör ett säljarfinansieringsavtal med en ny köpare genom att ta ut en betalning på $ 50.000 och återstående $ 200.000 med en ränta på 7,5%. Sådana kontrakt görs mestadels genom escrow-företag, som ser till att betalningsprocessen förblir tydlig.
5. Markkontrakt : - I denna typ av kontrakt överförs inte äganderätten till köparen utan får rättvist intresse i en fastighet. Först efter att den slutliga betalningen av det undertecknade avtalet har gjorts får köparen laglig överföring av äganderätten från säljaren.

Exempel på säljarfinansiering

Herr X säljer sitt hus till 250 000 dollar. Mr Y är egenföretagare och kan fortfarande inte få en bra kreditpoäng på grund av oregelbundenhet i hans inkomst. Mr Y kan inte ta lånet enligt den traditionella metoden. Mr X genomför en bakgrundskontroll av Mr Y och kan utveckla förtroende för sitt övergripande yrke. Därför ingår X och Mr Y ett avtal där Mr Y går med på att betala 50 000 USD i återbetalning och återstående 200 000 $ i EMI under 20 år med en ytterligare ränta på 6%.

Lösning

Nedan ges uppgifter för beräkning av betalning

Beräkning av EMI är som följer -

• = ((200 000 $ X 0,005) X (1 + 0,005) ²⁴⁰ ) / ((1 + 0,005) ²⁴⁰ - 1)
• EMI = 1432,86

Total betalning

• Total betalning = 343886.9

I ovanstående exempel ingår köparen och säljaren ett avtal utan att involvera någon annan finansiell institution. Viktiga faktorer som krävs -

• Säljaren äger egendom. (Nollskuld / mycket låg skuld som kan regleras när avtalet avslutas)
• Säljaren fyller med avsikt alla nödvändiga juridiska dokument för överföring till köparen.
• Avtalet mellan köpare och säljare där köparen samtycker till att betala enligt säljarfinansieringsavtalet.

Fördelar med säljarfinansiering

Fördelar för köparen

• Mindre pappersarbete : - Även om säljaren fortfarande behöver visa fullständigt förtroende för dig att ingå ett sådant avtal, är det mindre pappersarbete och procedurer som gör det enkelt.
• Förhandlingsbara : - Till skillnad från Bank eller någon annan finansiell institution kan köparen förhandla om villkor, villkor och räntesats.
• Lägre kostnad : - Utan institutionell långivare finns det inga bearbetningsavgifter, administrationsavgifter eller originalkostnader.
• Snabbare avslutning : - Ingen byråkrati, repetitiv process, inspektioner etc.

Fördelar för säljaren

• Säljaren kan sälja fastigheter i samma skick utan dyra reparationer eller modifieringar som krävs av konventionella långivare.
• Bekanta investeringar : - Lån som är säkra av den egendom du faktiskt ägde i tid är mycket tröstande än någon annan okänd investering.
• Vanlig inkomst : - Kontinuerlig inkomst utan att oroa sig för att äga och förvalta en fastighet.
• Vid fallissemang får säljaren hålla utbetalningen plus ägandet av fastigheten.
• Skattefördel : - Att sälja i avbetalning minskar kapitalvinsten på fastigheten, vilket hjälper till att spara en hög skatt.
• Högre avkastning : - Säljarfinansieringskontrakt ger högre avkastning över en period jämfört med en gång långvarig realisationsvinst.

Nackdelar med säljarfinansiering

Nackdelar för köparen

• Hög ränta : - I många fall är räntan i säljarfinansiering högre jämfört med banker.
• Förståelse av villkor : - Klausuler som ”förfaller till försäljning”, vilken bank kan avskaffa affären om säljaren fortfarande inte har betalat hela inteckningen. Köparen måste läsa och förstå alla villkor och deras juridiska betydelse i avtalet.
• Om en köpare inte kan säkra finansiering efter en tid kan han förlora alla inbetalade pengar och månadsbetalning plus hus.

Nackdelar för säljaren

• Riskanalys : - Säljaren måste analysera risken med säljarfinansiering och måste fatta några nödvändiga beslut angående engagemang.
• Förtroende för köparen : - Bankerna gör en viss process för att kvalificera sig för lånet av en anledning. När det gäller säljaren måste finansieringssäljaren hitta ett sätt att tro på köparens förmåga och tillförlitlighet.
• Standard : - Vid fallissemang måste utestängningsprocessen behandlas av en säljare om köparen inte flyttar ut.
• Reparationskostnad : - Säljaren kan behöva göra reparationer och ändringar i egendom i händelse av en köpares standard.

Slutsats

Säljarfinansiering är ett bättre alternativ för personer som har oregelbunden inkomst eller personer med lägre kreditpoäng. Många faktorer övervägs som tillvägagångssätt för förhandlingar i sådana typer av kontrakt, byggande av förtroende mellan köpare och säljare, förståelse för det rättsliga krav som ska uppfyllas i sådana kontrakt, istället för att använda det som verktyg för finansiering, bör detta alternativ vara lämpligt bara om det passar in i din investeringsstrategi under en period. Det är viktigt om sådana kontrakt slutförs via advokater med viktiga punkter att diskutera som pris, ränta, upplupen ränta, betalningsdatum, förfallodag och förfallodagsklausul.