Avskärmning Betydelse
Avskärmning definieras som åtgärder som tagits av långivaren när låntagaren inte betalar sina lån. I detta tar långivaren laglig kontroll över den pantsatta fastigheten och säljer tillgången (fastigheten) för att återkräva lånebeloppet.
Typer av utestängning
# 1 - Rättsligt
Detta är den vanliga utestängningen som händer där en långivare kommer att informera låntagaren om de missade betalningarna och för att ytterligare när låntagaren inte återupplivar från att vara standard, stämmer långivaren låntagaren och den arkiveras på landets inspelningsbyrå. Ärendet läggs på offentligt register och efter rättegången auktioneras fastigheten.
# 2 - Icke-rättsligt
Här har långivaren full befogenhet att sälja fastigheten när låntagaren inte betalar. Även här kommer ärendet att spelas in på landinspelarens kontor och låntagaren får tid att kompensera för det fallissemang som långivaren har rätt att omedelbart gå till auktion eller försäljning av fastigheten och här är skillnaden där inga omfattande rättegångar eller rättsliga förfaranden.
Avskärmningsprocess
Processen varierar från stat till stat men totalt sett har de 5 liknande egenskaper -
# 1 - Betalningsinställning från låntagare
När låntagaren saknar minst en lånebetaling sätts han i standardkriterier. Långivaren kommer att skicka ett missat betalningsmeddelande om att de har missat betalningen och till och med erbjuda en 15 dagars frist för att göra betalningen. Efter 15 dagar kommer låntagaren att debiteras sena betalningar och andra påföljder till honom / henne. Om låntagaren missar två till tre betalningar kommer han att få ett meddelande om efterfrågan som är allvarligare än ett missat betalningsmeddelande.
# 2 - Meddelande om standard (NOD)
När låntagaren missar betalningen i tre till sex månader kommer långivaren att skicka ett meddelande om standard till kontorsregistret. En kopia av detta skickas också till låntagaren som ytterligare får 90 dagar på sig att betala den senaste fakturan och återinföra lånet. Denna period kallas återställningsperioden.
# 3 - Meddelande om försäljning av tillgångar
Om låntagaren fortfarande inte kan betala inom 90 dagar börjar långivaren med utestängningsprocessen. Långivaren kommer att skicka ett nytt meddelande till landinspelarens kontor mot samma sak med ett exemplar till låntagaren och publicera ett lagligt meddelande också i tidningen under tre veckor i rad innan hemmet faktiskt auktioneras. Låntagaren har fortfarande fem dagar innan auktionen att kompensera för de missade betalningarna.
# 4 - Offentlig auktion
Långivaren uppskattar ett öppningsbud för fastigheten innan den auktioneras. Priset uppskattas baserat på saldot på väntande lån och alla former av panterätter eller skatter som inte betalas. Fastigheten säljs till högst budgivare. Förtroendeavdelningen överförs till den nya ägaren av fastigheten och låntagaren har nu tre dagar på sig att lämna fastigheten.
# 5 - Fastighetsägd fastighet
Om fastigheten inte säljs på auktionen blir den bankens eller en fastighetsägd fastighet. När detta sker är långivaren ägaren till fastigheten och den försöker få fastigheten såld med hjälp av en mäklare eller en agent. För att göra affären mer lockande kan långivaren ta bort någon del av pantladdare och andra avgifter och därmed ge någon form av rabatt till den berörda parten för att köpa den fasta egendomen.
Auktion för avskärmning
I en auktion sätter långivaren i allmänhet ett bud före auktionen baserat på det pris som uppskattas med hänsyn till saldot på väntande lån och någon form av panträtt eller skatter som inte betalas. Detta meddelande ges också i lokala tidningar och webbplatser för intresserade köpare att komma fram till auktionen.
På dagen för auktionen baseras på de förinställda buden auktionsägare får bjuda på priser över den. Syftet med auktionen är att få högsta möjliga pris på fastigheten. Den person med det högsta budet eller det belopp som är tillräckligt för att långivaren ska täcka lånet beaktas och fastigheten överlämnas till personen.
Låntagaren har tre dagars tid att lämna fastigheten och överlämna den till den nya ägaren. Å andra sidan, om långivaren inte får bra bud i auktionen, kommer långivaren att ta över fastigheten och försöka sälja den i framtiden genom mäklare eller agenter.
Hur undviker man det?
- Ett viktigaste steg för att undvika utestängning är att undvika missade betalningar av lån och bli en standard.
- Man bör ta lite tid från långivaren i händelse av allvarliga nödsituationer innan man kommer i trubbel med rättsliga åtgärder. Detta kallas uthållighet.
- Om man kan komma överens om att man efter en standard aldrig kommer att upprepa samma sak kan långivaren ge låntagaren en paus och avstå från skyldigheten som kallas skuldförlåtelse.
- När långivaren sprider ut det missade betalningsbeloppet under en längre tid ger det någon form av lätthet för låntagaren.
- När långivaren går med på att ändra lånevillkoren eller förlänga amorteringsperioden kan det ge låntagaren viss flexibilitet.
Konsekvenser av utestängning
- Man måste släppa sitt eget hem och alla slags kapital som lagts fram.
- Det medför stress och ångest eftersom man blir hemlös utan kunskap om var man ska gå vidare.
- Det skadar kreditpoängen mycket och det blir väldigt tufft att få ett andra lån i framtiden.
- Man kan vara skyldig en bristbalans även efter utestängningsförsäljningen.
- Man kan förlora möjligheterna till leasing eller hjälp som kan finnas ytterligare.
- Under inteckningsprocessen Fannie Mae kommer man att förlora möjligheten att köpa ett annat hus i ytterligare sju år.
Påverkan
- Det är på kreditbetyget som drabbas drastiskt.
- Hem blir tillgängliga till ett lägre pris än det verkliga marknadspriset.
- Det skapar en möjlighet för nya bostadsköpare att köpa bostäder till lägre priser.
- Även efter utestängning kan låntagaren behöva kompensera för underskottet i lånet.
- Problem i anställning inom vissa områden där kandidatens kreditbetyg kontrolleras.
Fördelar
- När fastighetsmarknaden sjunker, kommer många ägare att finna att deras hus inte är värd för inteckning. I dessa scenarier kan det vara bra för ägare att minska sin börda och börja på nytt.
- Det är fördelaktigt för nya bostadsköpare som hittar fastigheter till lägre priser.
- Det är också ett sätt att spara pengar. När låntagaren inser att det inte finns något sätt att förhindra utestängningen kan man sluta försöka spara de pengar som annars användes för att göra månatliga betalningar och börja om på nytt när utestängningen upphör.
Nackdelar
- Kreditbetyget blir hårdast drabbat och faller drastiskt.
- Man tappar sitt eget hem och i en sådan kris är det svårt att hitta ett nytt hem.
- Det påverkar också sysselsättningen där i någon form av jobbkreditbakgrund för individer kontrolleras.
- Att få ett nytt lån eller en ny inteckning blir mycket svårt.
- När avskärmning sker ökar skattebördan för låntagaren i IRS ögon skulden är förlåt betraktas som en inkomst.
