Vad är Cash on Cash Return (COCR)?
Cash on Cash Return är en typ av mätvärde som används för att mäta den totala avkastningen på verklig förvaltningsfastighet, avkastningen är den totala kontantinkomsten som tjänats på investeringsfastigheten för att uttrycka det med enkla ord: Cash on cash return tjänas av investeraren genom att investera i fastigheten än genom att pantsätta den och beräknas som förhållandet mellan det totala beloppet av hyresintäkterna från fastigheten och de totala kontanta investeringarna som ursprungligen gjordes i fastigheten.
Formel
Denna formel bör noteras att aktieutdelningsgraden endast mäter avkastningen på faktiskt placerade kontanter, det vill säga det kapital som är involverat i investeringen. Således inkluderar inte åtgärden skulden som är förknippad med förvärvet av fastigheten, som är ett vanligt finansieringsinstrument i fastigheter.
Hur man beräknar kontant kontantavkastning (med exempel)
Låt oss överväga exemplet med hjälp av ovanstående COCR-formel:
Investering utan lån
En investerare köper en fastighet för 2 000 000 USD och får en månadshyra på 8 000 USD. Han måste betala underhållskostnader för fastigheten på 2000 dollar.
- Nu är den månatliga inkomsten på fastigheten = 8000 - 2000 = 6000 dollar
- Årsinkomst = 12 X 6000 = $ 72000
- Således är COCR-formel = årligt kassaflöde före skatt / Totalt investerat kassa = 72000/2000000 = 3,6%
Investering i fastigheten med lån
En investerare köper en hyresfastighet på $ 2.000.000 med en handpenning på $ 500.000. Han får månadshyra på 8 000 $ och betalar underhålls- och räntekostnader på 4 000 $ varje månad.
- Nu är investerarens månatliga inkomst efter investeringskostnader = 8000 - 4000 = 4000 dollar
- Årsinkomst = 12 X 4000 = $ 48000
- Således är Cash on Cash Return = 48000/500000 = 9,6%
I exemplen ovan ökade lånet denna kvot. Lån eller skuldsättning ökar risken för investeraren. Eventuella skador, extra kostnader, nedskrivningar, kapitalförlust måste födas av investeraren själv och bankerna måste betala tillbaka i tid.
Det är dock inte alltid fallet; detta förhållande beror på många andra faktorer som pris, lånebelopp, månadshyra, månatliga lånutbetalningar etc.
Kassa på kontantavkastning och avkastning på investeringar (ROI)
Skillnader mellan COCR och ROI:
Avkastningen på investeringen omfattar den totala avkastningen på investeringen. Det skulle också överväga kapitalvinster på investeringen. Detta står endast för de årliga kassaflödena. Eftersom COCR i fastighetsinvesteringar hålls tillgångarna under mycket lång sikt, vanligtvis 10-20 år, är det svårt att uppskatta realisationsvinster. Vidare kapitalvinster på fastigheten beroende på fastighetens läge, geopolitiska scenario, ekonomiska förhållanden och andra faktorer.
Således, för att mäta och jämföra investeringen i fastighetsinvesteringar är COCR ett bättre mått.
Fördelar
- Förhållandet är lätt att beräkna COCR. Förhållandet är en enkel och snabb metod för att jämföra avkastning från olika investeringsmöjligheter. Förhållandet ger en investerare möjlighet att inte bara jämföra avkastningen inom kontantavkastningen i fastighetstillgångsklassen utan även över tillgångsklasserna.
Nackdelar
- Beräkningen av COCR baseras på kassaflödet före skatt till det totala investerade kontantbeloppet. Eftersom täljaren av förhållandet är före skattens kassaflöde tar den inte hänsyn till individens skatteklass och skatteutflöden. Investeringsmöjligheten kan påverkas av skattefördelarna och skatteutfallet för en individ, som inte fångas upp i avkastningskvoten
- Kontant vid kontantavkastning redovisar inte kapitalavkastningen. En kapitalavkastning kan indikera en högre avkastning eftersom kapitalavkastningen inte är en inkomst.
- Andra risker med att äga fastigheten tas med i förhållandet. En investerare bör göra due diligence tillsammans med beräkningen av avkastningskvoten innan han investerar i fastigheten.
- Förhållandet baseras på enkel ränta för att beräkna kontant avkastning och inte på sammansatt ränta. En investeringsmöjlighet med en till och med liten räntesats kan vara en överlägsen möjlighet än en investering med hög kontant till kontantavkastning.
- Förhållandet tar inte hänsyn till pengarnas tidsvärde. Därför blir det bara effektivt för det första investeringsåret om en absolut kvot mäts och aktieutdelningsgraden på den enskilda investeringen mäts.
Vad är ett bra kontantavkastningsförhållande?
Det absoluta talet för en bra COCR varierar. Medan experterna säger att en avkastning på 8% är ett bra förhållande medan vissa experter letar efter ett intervall mellan 8-12%. Vissa investerare kanske inte investerar om de inte garanteras 15% eller 20% COCR.
Slutsats
Aktieutdelningsgraden ger förhållandet mellan kassaflödet före skatt med det ursprungligen investerade kapitalet. Det inkluderar inte lån som tagits från finansinstituten vid beräkning av kontant avkastningskvot.
Även om detta är ett enkelt mått berättar det inte allt om hyresfastigheten och bör inte tas som den enda åtgärden för att fatta ett investeringsbeslut. COCR för fastighetsinvesteringar kräver en djup och sofistikerad analysnivå, som inkluderar kvalitativ analys som fastighetens placering, områdets framtidsutsikter, platsens kommersiella estetik, bland andra faktorer.
Ett bra COCR-förhållande beaktar inte skattefördelarna, alternativa finansieringskällor, möjlig finansieringsstruktur. Ett bra COCR-förhållande är dock fortfarande det mest grundläggande och viktigaste måttet för att indikera en bättre investeringsmöjlighet.
